Verborgen gebreken huis bij verkoop

Bij het verkopen van een huis zijn gebreken die ontstaan rondom de overdracht het laatste waar u op zit te wachten. Helaas komen gebreken regelmatig voor. Veel voorkomende gebreken zijn bijvoorbeeld lekkages, schimmelvorming, houtrot, boktor en problemen met waterleidingen of rioleringen. Maar wat kunt u hier nu aan doen als verkoper? Welke plichten heeft u en wanneer is er sprake van een verborgen gebrek?

Voorkomen is beter dan genezen

.mededelingsplicht en onderzoeksplicht
Bij de verkoop van een huis heeft u als verkoper een mededelingsplicht. Dat betekent dat u de koper(s) moet informeren over gebreken in het huis. In die zin bent u verplicht om niet alleen uw eigen belang na te streven, maar ook om de koper te informeren over gebreken die zijn koopbeslissing kunnen beïnvloeden. De mededelingsplicht is al van toepassing als u een vermoeden heeft dat er een gebrek aanwezig is in het huis. Niet voor niets moet er bij de verkoop van woningen vaak een vragenlijst worden ingevuld door de verkopers. In verband met uw wettelijke mededelingsplicht is het daarom belangrijk dat u deze lijst volledig en naar waarheid invult om vervelende (en kostbare) problemen achteraf zoveel mogelijk te voorkomen.

Ook de koper moet zijn huiswerk doen; de kopers heeft namelijk een onderzoeksplicht. Het is de koper daarom aan te bevelen een bouwtechnische keuring uit te laten voeren, voordat koopovereenkomst wordt getekend.

De bouwtechnische (bouwkundige) keuring is een onafhankelijke, visuele keuring die de koper informatie geeft over de bouwkundige staat van het huis. Als die bouwkundige keuring voor het sluiten van de koopovereenkomst is uitgevoerd weten de kopers van tevoren al wat er schort aan de woning en kan daar met het bepalen van de koopprijs rekening mee worden gehouden.

Over het algemeen geldt: hoe erger het (verborgen) gebrek, hoe sneller aangenomen zal worden dat het gebrek bekend had moeten zijn bij de verkopers voordat het huis is verkocht. Dat betekent dat de verkopers sneller aansprakelijk zullen zijn als duidelijk is dat zij over het gebrek hadden moeten spreken, in plaats van zwijgen. Als voorbeeld kan gedacht worden aan een flinke lekkage die niet gemeld wordt door de verkopers; de rechter heeft er over het algemeen weinig begrip voor als de verkopers zo’n gebrek niet melden voordat de koop is gesloten en zal de verkopers aansprakelijk vinden voor het opdraaien voor (de kosten van) herstel.

Het spiegelbeeld geldt natuurlijk ook: als de kopers zelf duidelijk hebben kunnen zien dat er iets mis is met de woning, staan zij minder sterk in een procedure waarin zij claimen dat de verkopers dit hadden moet mededelen. Dit gebrek hadden de verkopers zelf kunnen én moeten zien en daarom zal in dit geval de onderzoeksplicht boven de mededelingsplicht gaan. Mede juist hierom is de bouwtechnische keuring zo belangrijk.

Veel kopers laten de bouwtechnische keuring echter achterwege, met name in de huidige gespannen huizenmarkt, waardoor zij het risico lopen dat zij moeten procederen met de verkoper van de woning over de aangetroffen gebreken.

Wanneer de koper een (verborgen) gebrek constateert

Wanneer de koper bij de overdracht of kort hierna een gebrek constateert, kan de koper een procedure aanspannen.

In dergelijke procedures wordt vaak een expert benoemd die moet bepalen wat precies de omvang van de schade is, wat de kosten van herstel zijn en hoe lang de schade al aanwezig is in de woning. U staat daarom sterker tijdens zo’n procedure als u al voordat de procedure is opgestart een expert heeft ingeschakeld; u heeft dan uw bewijs (beter) op orde en dat komt uw kansen in de procedure altijd ten goede.

Als eenmaal duidelijk is dat er inderdaad schade is, wanneer die is ontstaan en wat de geschatte kosten van herstel zijn, zal de vraag beantwoord moeten worden of de gebreken in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning. Is dat het geval, dan zijn de verkopers al snel aansprakelijk voor de gebreken.

Dat wordt anders als er weliswaar sprake is van (ernstige) gebreken, maar deze gebreken niet een normaal gebruik van de woning in de weg staan. In dat geval is het lastiger om schadevergoeding te vragen, maar natuurlijk niet onmogelijk.

Sprake van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik of niet?

De discussie die dan gevoerd moet worden is of de verkopende partij zijn mededelingsplicht heeft geschonden, met andere woorden: of de verkopers een bepaalde eigenschap van de woning vermeld (of juist verzwegen) hebben en het voor verkopers duidelijk moet zijn geweest dat u de koopovereenkomst niet, of op andere voorwaarden, zou zijn aangegaan zonder (of juist met) die mededeling. Juridisch wordt dit dwaling genoemd.

Er is overigens ook sprake van dwaling als zowel de kopers, als de verkopers, dwalen over een bepaalde eigenschap (het gebrek) in de woning. Ook in dat geval kan de koopovereenkomst vernietigd of gewijzigd worden, waardoor u aanspraak kunt maken op financiële compensatie.

Juridische hulp voor verkopers

Voor u als verkoper is het belangrijk om goede juridische bijstand te hebben, zowel voordat er een procedure loopt, als tijdens de procedure en achteraf. Voor de procedure is het namelijk belangrijk dat u goed en degelijk juridisch advies krijgt over de kansen in de procedure. Als immers duidelijk is dat de gebreken in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning kan het soms beter zijn uw eerste verlies te accepteren en over te gaan tot (betalen voor) herstel. Net zo goed als dat het soms beter is de zaak bij de rechter uit te vechten, omdat de kopers niet lijken te accepteren dat u eenvoudigweg niet aansprakelijk bent voor de gebreken. Wanneer de rechter dat bevestigt zal de kwestie veelal geëindigd zijn zodat u verder kunt. VIER advocaten staat u graag met raad en daad terzijde, zowel voor, als tijdens, een procedure.

Bel voor kundig juridisch advies 070 221 0514.