Uw partner in huurrecht

Overleg over een huurzaak? Bel vandaag nog met 070 221 0514

Huurbeëindiging in een bodemprocedure

De huur van woonruimte kan over het algemeen niet zomaar eindigen. In de regel geldt dat als een huurder het niet eens is met de wens van de verhuurder om die huur te beëindigen, de verhuurder gedwongen is naar de rechter te stappen om toestemming te krijgen voor het beëindigen van de huur.

Voor een verhuurder is het praktisch om in een procedure ontbinding van huur te eisen, want als die eis word toegewezen door de rechtbank dan wordt die over het algemeen uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat houdt in dat de huur ook echt onmiddellijk is beëindigd door de daaropvolgende rechterlijke uitspraak en dat het niet uitmaakt of een huurder vervolgens tegen die uitspraak hoger beroep instelt.

Dit is anders geregeld bij huuropzeggingsprocedures, want in die procedures geldt dat als de rechter beslist dat de opzegging juridisch geldig is, de huur pas eindigt als onherroepelijk is beslist. En dat houdt in dat een huurder door het instellen van hoger beroep een hem onwelgevallige uitspraak kan laten opschorten, net zo lang totdat de hoogste rechterlijke instantie in Nederland (de Hoge Raad) heeft beslist op het geschil.

De enige uitzondering op de regel dat de huur niet door de verhuurder buiten de rechter om en zonder instemming van de huurder kan beëindigen, is vastgelegd in artikel 231 lid 2 van boek 7, waarin is bepaald dat een verhuurder de huur buitengerechtelijk mag ontbinden als door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde ernstig is verstoord of ernstig vrees daarvoor bestaat en het gehuurde op grond van de Gemeentewet, Woningwet of Opiumwet is gesloten.

Bijvoorbeeld als er veel ontploffingen in of bij een huurwoning plaatsvinden, dan kan de huur buiten de rechter om worden ontbonden als die woning vervolgens ook wordt gesloten op grond van de Gemeentewet. Ook is het mogelijk dat een drugspand (dat kan een bedrijfspand of woning zijn) wordt gesloten door de burgemeester op grond van de Opiumwet en ook in dat geval kan de huur buiten de rechter om worden ontbonden. Vaak is er dan nog wel een (kort geding) procedure waarin ontruiming van het gehuurde wordt geëist.

Een procedure tot beëindigen van de huur kan worden gebaseerd op verschillende redenen. In een procedure over een betalingsachterstand wordt vaak ontbinding gevorderd. In de rechtspraak heeft zich het criterium ontwikkeld dat een achterstand in betaling van drie maanden of meer reden is om de huur te ontbinden.

Interessant hieraan is dat die betalingsachterstand vaak op het (aller)laatste moment nog wordt ingelost, waardoor opeens geen sprake meer is van een achterstand in betaling van drie maanden of meer. In dat geval zal niet snel de huur alsnog worden beëindigd, al zijn er uitzonderingssituaties in de rechtspraak waarin dit toch is gebeurd.

Vertel ons jouw verhaal. Wij kunnen je helpen.

Vanzelfsprekend behandelen we alle aan ons verstrekte gegevens en informatie strikt vertrouwelijk. Bellen kan ook op 070 221 0514.