Uw partner in huurrecht

Overleg over een huurzaak? Bel vandaag nog met 070 221 0514

BIJ DE HUURRECHTSECTIE VAN VIER ADVOCATEN ZIT U GOED. DESKUNDIGE HULP VAN DOORGEWINTERDE SPECIALISTEN.

Het huurrecht is geregeld in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. In de wettelijke bepalingen is vastgelegd wat precies een huurovereenkomst is en wat de verplichtingen van huurder en verhuurder (over en weer) zijn.

Over het algemeen geldt dat de verhuurder iets ter beschikking stelt aan de huurder. Dat kan een zaak zijn (bijvoorbeeld een huis, een auto of een fiets), maar ook een vermogensrecht (zoals het recht iets te gebruiken).

Tegenover het ter beschikking stellen door de verhuurder staat dat de huurder op zijn (of haar) beurt een tegenprestatie verricht. Die tegenprestatie kan bestaan uit het betalen van geld, maar ook iets anders zoals het goed onderhouden van het gehuurde. Zo lang die tegenprestatie maar van voldoende gewicht is, is sprake van huur.

Een huurovereenkomst hoeft niet op papier te zijn gezet, al geldt op basis van de Wet Goed Verhuurderschap (in werking getreden op 1 juli 2023) voor een verhuurder dat een huurovereenkomst van woonruimte schriftelijk is aangegaan. Voldoet de verhuurder daar niet aan, dan kan een huurder alsnog een schriftelijk contract afdwingen. Dat doet echter niets af aan de geldigheid van een mondelinge huurovereenkomst. Bij een mondelinge huurovereenkomst kan het alleen lastiger zijn om de gemaakte afspraken aan te tonen.

Zowel de huurder, als de verhuurder hebben over en weer verplichtingen. Een huurder moet bijvoorbeeld op tijd zijn huur betalen en zich ten aanzien van het gehuurde als een goed huurder gedragen. Ook mag hij het gehuurde niet zomaar veranderen; vaak is daarvoor toestemming van de verhuurder vereist. In veel huurcontracten is ook vastgelegd dat een huurder het gehuurde niet zonder toestemming aan een andere in gebruik mag geven of onderverhuren, waarbij ook vaak geldt dat de huurder wordt verplicht het gehuurde zelf te gebruiken.

De verhuurder is op zijn beurt verplicht het gehuurde ter beschikking te stellen en te onderhouden. Ook is de verhuurder aan allerlei regels verbonden over het aanpassen van de huurprijs en het beëindigen van een huurovereenkomst.

Over het algemeen geldt voor huur van woonruimte en winkelruimte dat een verhuurder een huurovereenkomst pas kan beëindigen als de huurder daarmee instemt of als een rechter de verhuurder daarvoor toestemming heeft. Dat is anders bij huur van overige bedrijfsruimte of huur die niet valt onder de regelingen voor winkelruimte en woonruimte; in die gevallen kan de huur worden opgezegd zonder tussenkomst van een rechter. Bij overige bedrijfsruimte is dan nog wel sprake van ontruimingsbescherming.

Een belangrijk leerstuk binnen het huurrecht vormt de regeling over gebreken. Wat een gebrek is, is geregeld in het tweede lid van artikel 204 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Daarin is te lezen dat een gebrek een staat, eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten.

Er kunnen veel soorten gebreken zijn; er kan bijvoorbeeld sprake zijn van lekkages in een woning of bedrijfsruimte, of er kan sprake zijn van ernstige overlast waardoor de huurder in diens genot wordt gestoord.

Soms lijkt er sprake van een gebrek, maar blijkt het te gaan om een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht. Denk bijvoorbeeld aan willekeurige voorbijgangers die voor overlast zorgen; in dat geval kan de huurder geen actie richting de verhuurder ondernemen.

Een huurder heeft verschillende mogelijkheden als eenmaal duidelijk is dat sprake is van een gebrek; de huurder kan bijvoorbeeld afdwingen dat het gebrek wordt hersteld (denk aan het vermelden van lekkage), hij kan om (evenredige) huurvermindering vragen, en hij kan schadevergoeding vorderen. Een combinatie van deze acties is ook mogelijk. De wetgever heeft deze actie zo belangrijk gevonden, dat in de wet is vastgelegd dat niet in het nadeel van een huurder van deze wetgeving mag worden afgeweken.
Enkele veel voorkomende geschillen binnen het algemene huurrecht zijn de volgende:

• een geschil over huurbeëindiging.
• een geschil over gebreken en herstel daarvan, waarbij ook vaak een evenredige huurvermindering als compensatie aan de orde komt.
• een geschil over gebreken en schadevergoeding.
• een geschil over de huurprijs en de verhoging daarvan.

Dergelijke geschillen worden op verschillende manieren opgelost. De ene keer is het opgelost met een schikking, waarbij partijen afspraken maken over hun rechten en verplichtingen over en weer. Vaak wordt zo’n schikkingsafspraak vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Dat document is dan het sluitstuk waarmee het geschil definitief is opgelost. VIER Advocaten treft regelmatig schikkingen, zodat partijen een (verdere) gang naar de rechter wordt bespaard en beide partijen het gevoel hebben dat zij een goede en aanvaarbare oplossing hebben bereikt zodat zij verder kunnen.

Soms lukt het niet om tot een schikking te komen. In dat geval komt de zaak voor de rechter. VIER Advocaten treedt veelvuldig op in huurrechtprocedures bij de kantonrechter en het gerechtshof, zowel in procedures over woonruimte, als over winkelruimte en overige bedrijfsruimte.

Enkele procedures over woonruimte waarin wij regelmatig rechtsbijstand verlenen zijn de volgende.:
een kort geding procedure waarin ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd, bijvoorbeeld omdat sprake is van een huurachterstand, overlast die door de huurder wordt veroorzaakt, het bewonen van het gehuurde door een niet-huurder/gebruiker of juist het aanhouden van een huurderwoning door een huurder die daarin niet zijn of haar hoofdverblijf heeft;

• een kort geding procedure over gebreken en het herstel daarvan.
• een (bodem)procedure waarin wordt beslist over gebreken en een huurvermindering.
• een (bodem)procedure over het beëindiging van de huur door opzegging of door ontbinding.
• een (bodem)procedure over de hoogte van de huurprijs en/of servicekosten.

Voor al deze geschillen geldt dat u bij VIER Advocaten aan het goede adres bent voor rechtsbijstand. Onze advocaten hebben ruime ervaring in de huurrechtpraktijk en zijn al jaren gespecialiseerd in het huurrecht. Wij staan u graag bij om te adviseren of – waar nodig – te procederen. U kunt bij vragen uiteraard contact met ons opnemen.

Vertel ons jouw verhaal. Wij kunnen je helpen.

Vanzelfsprekend behandelen we alle aan ons verstrekte gegevens en informatie strikt vertrouwelijk. Bellen kan ook op 070 221 0514.